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有“裸奔”有精装 楼盘各有各的生意经(3)

报告解释,随着客户的年轻化,城市家庭对于丰盛多彩人生的追求日益凸显。需要消耗大量时间、精力的装修过程,逐渐成为年轻家庭的一项苦役。相对于客户个人装修,企业无论在采购议价、质量控制能力上都具有明显的优势。此外,集中化装修产生的装修垃圾远少于分散装修,有利于节能环保。集中化装修,也避免了邻里间装修时间不同步而产生的相互干扰。目前,万科在建的公寓产品基本都是装修房,未来公司交付的产品也更多将是装修房。

尽管万科声称做精装是企业理想,但万科也告诉股民,做精装也是一笔有“甜头”的买卖。

“在市场调整时,尤其市场因为限购政策而发生调整时,小户型、装修房对应的基本自住需求更为稳定。”万科报告提到,“尽管装修房的利润率略低于毛坯房,但回报率却高于毛坯房。这一点,已经体现在万科近年来不断上升的净资产收益率指标上。”

万科这段关于精装房的论述,除了解释东莞万科精装洋房全覆盖现象之外,也能够借以解读光大、中信的不同选择。

在市场调整期,销售更为稳定的是对应基本自住需求的精装房,而不是所有精装房,尤其是大户型的产品在面临调控压力的时候,加上精装,购房成本更大,可能就更加难以出货。

此次,光大地产打算精装发售的主要是75—100平方米的2、3房单位,正是选择自住型产品来试水,而中信放弃精装的产品则是130—190平方米的大平层洋房。

前者是首次置业产品,后者是改善型需求产品。首次置业者一般是年轻人,生活节奏快,省时省心的诉求超过了对装修品质要求。而改善型置业者,一般是中年人,更加强调自身生活品味,对个性化装修有更强烈的渴望,同时有更多的时间和资源来应付家装事务。在东莞这个习惯于消化毛坯房的市场,精装房更适合从中小户型开始培育,而大户型的精装房推动起来难度则更大。

这一市场规律的极端便是,别墅几乎都是毛坯发售,包括在广州等精装房普及度较高的城市。

世界上一般的商品房大多以精装发售,我国大陆由于特殊国情,多年以来延续毛坯发售。最近十年来,为了避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象,中央部委也一直在倡导放弃毛坯房,发展精装房(全装修房)。

目前,北上广深等一线大城市,精装房已经占据主流,而东莞精装房较少,估计十个楼盘只有一两个在做精装房。

原因在于,一线大城市生活节奏快,市民无暇搞家装,而东莞的生活节奏较慢,同时购买力也不够强,所以精装房发展步伐较慢。

不过,合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺、瑞峰置业市场研究部经理李毅等认为,随着城市的发展,中产阶层的增加,东莞的精装房会越来越多。

但精装房毕竟还面临一个质量把控的关键性问题,优秀如万科者,也照样出了“毒地板”事件。

除了寄希望于房地产企业的自我约束之外,业界呼吁,精装的细则规范亟待出台。李毅说:“目前只是倡导发展,没有落到实处的精装标准要求。”记者 曾德军

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